Vous aimeriez devenir propriétaire mais vous n’avez pas suffisamment de fonds propres pour financer l’apport personnel de la maison de vos rêves ? Pas de panique, cela ne veut pas dire que votre projet tombe à l’eau. Découvrez toutes nos astuces pour acheter un logement avec peu ou pas d’apport personnel. 

Qu’est-ce qu’un apport personnel ? 

Acheter un logement est une dépense très importante, et rares sont ceux qui ont les moyens de financer leur maison uniquement avec leurs économies. La plupart des gens se tournent donc vers un prêt hypothécaire pour devenir propriétaires. Cependant, les banquiers acceptent rarement de prêter 100% du prix de la maison : ils demandent un apport personnel à l’emprunteur pour limiter leurs risques en cas de défaut de paiement.

Est-il obligatoire de fournir un apport personnel pour acheter une maison en Belgique ?

Depuis 2020, les banques ont raffermi leurs conditions en ce qui concerne l’apport personnel : désormais, vous devez obligatoirement fournir au minimum 20% du prix de la maison avec vos fonds propres. Cela ne tient pas compte des taxes et frais de notaire, qui représentent à eux seuls environ 10% à 15% de la valeur du bien. Pour devenir propriétaire, il faut donc obligatoirement pouvoir financer plusieurs dizaines de milliers d’euros de sa poche.

Comment calculer son apport personnel ?

Pour pouvoir calculer votre apport personnel, vous devez connaître le prix et la valeur vénale de votre maison. Le prix de la maison est le prix que vous avez convenu avec le vendeur, tandis que la valeur vénale correspond à la valeur du bien telle qu’estimée par un organisme externe (souvent l’organisme de crédit ou l’État). Le prix sera généralement proche de la valeur vénale, mais des différences peuvent exister. Il est important de tenir compte des deux car la banque se basera sur la valeur vénale pour réaliser ses calculs et choisir le montant qu’elle décide de vous accorder. Pour calculer votre apport personnel de manière réaliste, demandez donc à votre banquier de vous communiquer le montant qu’il considère être la valeur vénale du bien.

Est-il possible d’économiser sur l’apport personnel ?

Combiné aux frais de notaire, le montant de l’apport personnel est très élevé. Heureusement, il est possible de diminuer ce coût pour économiser de l’argent et devenir propriétaire sans vous ruiner. Si vous rentrez dans certaines conditions, vous pouvez d’un côté diminuer le montant de votre apport personnel, et de l’autre emprunter pour payer vos frais de notaire. 

Attention toutefois : même si vous arrivez à dépenser moins de vos fonds propres pour devenir propriétaire, tout montant que vous empruntez devra être remboursé avec intérêts. Si vous en avez la possibilité, il est en réalité plus intéressant de payer un grand apport personnel car vous payerez alors moins d’intérêts, ce qui peut vous faire économiser jusqu’à plusieurs milliers d’euros au total. 

3 astuces pour devenir propriétaire sans apport personnel 

Si vous répondez à certaines conditions précises, vous pourrez peut-être devenir propriétaire sans rien dépenser de votre poche ! Voici quelques astuces qui vous permettront d’acheter votre logement avec 0€ d’apport personnel. 

Vous êtes primo-acquéreur

Les primo-acquéreurs (c’est-à-dire les personnes qui achètent un logement pour la première fois) ont droit à des conditions un peu plus favorables : ils peuvent emprunter jusqu’à 90% de la valeur du bien (soit 10% seulement d’apport personnel). Et pour 35% d’entre eux, il peuvent même emprunter 100% de la valeur du bien et ne payer aucun apport personnel ! Vous souhaitez aussi financer vos frais de notaire via votre prêt ? 5% des primo-acquéreurs parmi les 35% mentionnés peuvent emprunter plus de 100% de la valeur de leur maison. Pour pouvoir y prétendre, vos capacités de remboursement doivent évidemment permettre de rembourser le prêt sans encombre.

Demander un prêt immobilier social

En Belgique, les régions proposent des prêts hypothécaires sociaux qui permettent de couvrir 100% du montant du bien immobilier, voire plus dans certains cas pour couvrir les frais de notaire. Les taux de ces emprunts varient entre 0,9% et 2,5% selon les régions et votre situation personnelle. 

Le prêt 125 et ses alternatives

Le prêt 125 était un crédit qui permettait d’emprunter 125% du prix du bien afin de pouvoir acheter un logement sans devoir financer l’apport personnel ni les frais de notaire. Cependant, il est interdit depuis 2020. Pour inclure les frais de notaire et l’apport personnel dans votre prêt hypothécaire, vous devez à présent passer par l’une des alternatives ci-dessus. 

Il existe toutefois un crédit spécifique proposé par certains prêteurs pour remplacer le prêt 125 qui permet à vos parents d’emprunter de l’argent via un prêt à la consommation afin de financer le montant de votre apport personnel et de vos frais de notaire. Notez que vous ne pouvez pas vous-même prendre un prêt personnel pour payer ces frais car cela n’est plus autorisé en Belgique depuis 2017. 

3 méthodes pour acheter un logement avec un apport personnel faible

Vous ne rentrez pas dans les conditions pour obtenir un prêt immobilier sans apport ou pour financer vos frais d’acquisition via votre emprunt immobilier ? À défaut de l’éliminer complètement, il existe des solutions pour réduire le montant de votre apport personnel. Voici les 3 méthodes les plus courantes.

Demander un soutien financier à vos parents ou à vos proches

Vos proches (particulièrement vos parents) auront peut-être envie de vous aider à acheter votre maison. Ils savent qu’il n’est pas toujours facile de devenir propriétaire, surtout quand on est au début de sa carrière et qu’on n’a pas encore eu le temps de mettre beaucoup d’argent de côté. En discutant avec eux, vous verrez que leurs parents à eux les ont peut-être aussi aidés lorsqu’ils ont voulu acheter leur propre maison ! Ils ne pourront pas forcément financer l’entièreté de votre apport personnel, mais leur soutien financier sera probablement très appréciable. 

Acheter avec un co-emprunteur

Si vous êtes en couple ou souhaitez vivre à deux dans la maison, prenez le prêt hypothécaire ensemble et inscrivez-vous en tant que co-emprunteurs. De cette manière, vous pourrez financer l’apport personnel et les frais de notaire ensemble, ce qui reviendra à une charge financière moins lourde pour tous les deux. De plus, en étant co-emprunteurs, le prêt est garanti par vos deux revenus, ce qui donne confiance aux banques et vous permet d’obtenir notamment un meilleur taux d’intérêt et un plus grand montant emprunté. Si vous vivez seul, vous pouvez également demander à un proche d’être votre co-emprunteur (encore une fois, vos parents sont les personnes les mieux placées pour jouer ce rôle). La maison vous appartiendra à tous les deux, mais il ne tient qu’à vous de récupérer la pleine propriété par la suite en rachetant la part de votre co-emprunteur lorsque vous aurez de meilleures réserves financières.

Attendre un peu avant d’acheter

Parfois, quand l’apport personnel demandé est trop élevé, il vaut tout simplement mieux attendre quelques années de plus pour vous constituer une meilleure réserve de fonds propres et avoir un dossier plus solide. Vous pouvez aussi choisir de vous tourner vers une maison moins chère qui demandera un apport personnel moins élevé. N’oubliez pas qu’acheter un logement est un investissement conséquent qui vous engage financièrement pendant une longue durée : mieux vaut donc aborder ce projet dans les meilleures conditions.